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L'étude · ventes enregistrées de juillet 2024 à juin 2026
Ce qui fait le prix d'une maison d'exception à La Réunion
Nous avons relu 4 268 ventes de maisons enregistrées par l'administration fiscale, positionné 4 252 d'entre elles par rapport au trait de côte et à l'altitude, et regardé sur la photo aérienne chacune des 56 parcelles vendues un million d'euros ou plus. Voici ce que les ventes disent, et ce qu'elles ne disent pas.
La mer d'abord
Résultat 1
La mer d'abord
Plus le prix monte, plus la maison se rapproche de la mer et descend en altitude. Sous 300 000 €, une maison vendue se trouve à 3 610 m du rivage en médiane, à 235 m d'altitude. À un million d'euros et plus, elle est à 324 m de la mer et à 26 m d'altitude. 86 % de ces ventes sont à moins d'un kilomètre du rivage, et 73 % sous 50 m d'altitude.
| Tranche | Ventes | Distance médiane à la mer | À moins de 300 m | Altitude médiane | Bâti médian | Terrain médian | Prix médian au m² | Piscine visible |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| moins de 300 k€ | 2 600 | 3 610 m | 6 % | 235 m | 78 m² | 437 m² | 2 308 € | 2 % |
| 300 à 500 k€ | 1 185 | 2 833 m | 5 % | 237 m | 102 m² | 532 m² | 3 644 € | 17 % |
| 500 k€ à 1 M€ | 411 | 1 593 m | 15 % | 151 m | 127 m² | 676 m² | 5 007 € | 49 % |
| 1 M€ et plus | 56 | 324 m | 45 % | 26 m | 154 m² | 1 063 m² | 8 609 € | 46 % |
Au-dessus de 500 000 €, la proximité de la mer devient la première variable explicative du prix, devant la surface bâtie : corrélation de 0,40 contre 0,30 pour le bâti, sur 466 ventes. Sur l'ensemble des maisons, c'est l'inverse : la surface bâtie domine (0,54) et la mer compte peu (0,21). Le marché courant achète des mètres carrés ; le marché cher achète une position.
Résultat 2
La surface ensuite
Une maison vendue un million d'euros ou plus mesure 154 m² bâtis en médiane sur 1 063 m² de terrain, contre 127 m² sur 676 m² entre 500 000 € et un million. La surface compte, mais à position égale. Le tableau suivant compare des maisons de même surface selon leur distance à la mer.
| Surface bâtie | À moins de 300 m de la mer | Entre 300 m et 1 km | Entre 1 et 3 km | À plus de 3 km |
|---|---|---|---|---|
| 80 à 120 m² | 350 500 € 111 ventes | 280 000 € 229 ventes | 319 000 € 515 ventes | 260 000 € 965 ventes |
| 120 à 160 m² | 575 275 € 52 ventes | 442 750 € 104 ventes | 430 000 € 196 ventes | 341 320 € 303 ventes |
| 160 à 250 m² | 913 625 € 14 ventes | 856 400 € 27 ventes | 490 750 € 54 ventes | 411 750 € 83 ventes |
De 160 à 250 m² bâtis, le prix médian à moins de 300 m de la mer est 2,2 fois celui observé à plus de 3 km. L'inverse se vérifie aussi : à distance égale de la mer, le prix monte avec la surface, et l'écart entre le littoral et l'intérieur se creuse à mesure que la maison grandit.
| Surface bâtie | À moins d'1 km de la mer | À plus de 3 km | Écart |
|---|---|---|---|
| 60 à 90 m² | 201 000 € 313 ventes | 201 000 € 821 ventes | égal |
| 90 à 120 m² | 330 000 € 245 ventes | 270 000 € 676 ventes | +60 000 € |
| 120 à 160 m² | 497 200 € 156 ventes | 341 320 € 303 ventes | +155 880 € |
| 160 à 220 m² | 840 000 € 37 ventes | 415 875 € 76 ventes | +424 125 € |
| 220 m² et plus | 1 029 995 € 8 ventes | 537 648 € 12 ventes | +492 347 € |
Le terrain, lui, a un plafond. Le prix médian progresse jusqu'à 2 000 m² de parcelle puis redescend : au-delà, on achète souvent une maison plus modeste sur un grand terrain des hauts, pas une propriété de bord de mer.
| Terrain | Prix médian | Ventes |
|---|---|---|
| 0 à 300 m² | 266 548 € | 164 |
| 300 à 600 m² | 337 700 € | 630 |
| 600 à 1 000 m² | 365 740 € | 411 |
| 1 000 à 2 000 m² | 398 300 € | 181 |
| 2 000 m² et plus | 311 000 € | 37 |
Résultat 3
La piscine une fois sur deux
Nous avons regardé la photo aérienne de chaque parcelle vendue un million d'euros ou plus, et de 70 ventes tirées au sort dans chaque tranche inférieure. Une piscine est visible sur 2 % des parcelles sous 300 000 €, 17 % entre 300 000 et 500 000 €, 49 % entre 500 000 € et un million, et 46 % à un million et plus. La piscine sépare le marché courant du marché cher. Mais au-dessus de 500 000 €, elle ne fait plus la différence : elle est attendue.
Les fiches de l'agence disent la même chose. Sur 197 maisons et villas proposées à 150 000 € et plus, la part de piscines et de vues sur la mer monte avec le prix, puis se stabilise.
| Prix demandé | Fiches | Avec piscine | Avec vue mer |
|---|---|---|---|
| 150 à 300 k€ | 71 | 7 % | 3 % |
| 300 à 500 k€ | 89 | 28 % | 17 % |
| 500 à 700 k€ | 23 | 65 % | 39 % |
| 700 k€ et plus | 14 | 64 % | 43 % |
Le portrait d'une vente à un million d'euros
56 maisons se sont vendues un million d'euros ou plus en deux ans, soit 1,3 % des ventes de maisons. 49 sont dans l'Ouest. 45 cumulent les deux conditions : à moins d'un kilomètre de la mer et sous 100 m d'altitude. Elles se répartissent sur 8 communes seulement.
- Saint-Paul : 35 ventes
- L'Étang-Salé : 6 ventes
- Saint-Denis : 4 ventes
- Saint-Leu : 4 ventes
- Les Trois-Bassins : 3 ventes
- Saint-Pierre : 2 ventes
- Les Avirons : 1 vente
- Le Tampon : 1 vente
Les 6 ventes à deux millions d'euros et plus poussent la logique au bout : 81 m de la mer en médiane, 6 m d'altitude, 83 % à moins de 300 m du rivage.
Pour un vendeur. Si votre maison est à moins de 300 m de la mer, sa valeur tient d'abord à sa position : le prix se compare à celui des rares ventes voisines, pas au prix au mètre carré de la commune. Si elle est dans les hauts, la vue, le terrain et la qualité de la construction font la différence, et la piscine n'est pas un argument de prix.
Pour un acheteur. Le budget d'une villa d'exception se joue sur quelques centaines de mètres. Entre le bord de mer et l'intérieur immédiat, à surface égale, l'écart dépasse souvent 300 000 €.
Méthode et limites
- Ventes : maisons vendues seules du 01/07/2024 au 30/06/2026, 4 268 mutations, 4 252 positionnées.
- Mer : distance au trait de côte IGN, au sommet le plus proche (± 10-20 m).
- Piscine : photo aérienne IGN de la parcelle cadastrale, détecteur couleur puis lecture visuelle ; 56 ventes ≥ 1 M€ en entier, 70 ventes tirées au sort par tranche inférieure.
Limites connues :
- photos aériennes parfois antérieures à la vente (piscine construite après, chantiers)
- piscines couvertes ou sous les arbres non vues
- quelques « maisons » DVF sont des petits immeubles ou des lots de résidence (exclus quand c'est visible)
- distance au littoral, pas à une plage ; la vue mer n'est pas mesurée
Sources
- DVF DGFiP (data.gouv.fr, 12/10/2026) et géo-DVF Etalab
- IGN Géoplateforme : BD TOPO (limite terre-mer), RGE ALTI, BD ORTHO, plan cadastral (apicarto)
- Fiches de l'agence (Dashboard 3, relevé du 29/10/2026)
- Fenêtre : ventes du 1er juillet 2024 au 30 juin 2026 ; publication DGFiP du 12 octobre 2026.
Aucune vente individuelle n'est publiée sur ce site : seulement des parts et des médianes par tranche, conformément aux règles d'usage des données foncières. Les fichiers sources sont publics et peuvent être recalculés.
Ritchel Pitou
Étude réalisée par l'Agence Immo Transac et l'Agence Réunion Immobilier, publiée le 1er novembre 2026 sur reunion-prestige.re. La version longue, avec les cartes et le détail des calculs, est publiée sur immotransac.re.